정부, 주택시장의 안정적 관리를 위한선별적 맞춤형 대응방안 ..6월 19일 발표

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정부, 주택시장의 안정적 관리를 위한선별적 맞춤형 대응방안 ..6월 19일 발표

 

국토교통부 발표에 따르면 정부가  6월 19일 관계부처 합동으로 내 놓은 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안은 다음과 같다.

 

Ⅰ. 대책 추진 배경은?

 

최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서, 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요증가하였다.

그 결과, 5월3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열을 보이고 있다.

5월5주 서울과 강남4개구의 주간단위 아파트 가격 상승률은 각각 ‘09.8월, ’09.6월 이후 가장 높은 수준(서울 0.28%, 강남4개구 0.55%) 을 보였다.

국지적 과열이 심화․확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제 발생이 우려된다.

 

이에 따라, 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적․맞춤형 처방 마련하였다.

과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위하여 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항 뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제 도입하였다.

 

이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다.

 

Ⅱ. 정책 대응방향은 다음과 같다.

 

① 과열지역에 대한 선별적 대응

□ 지역별ㆍ주택유형별 시장에 대한 정밀한 분석을 토대로 과열지역을 선별ㆍ추가하여 조정 대상지역으로 관리

② 투기수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정 대상지역 제도의 실효성을 제고하여 맞춤형 규제 시행

□ 조정 대상지역內 청약규제 강화

□ 과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정 대상지역에 맞춤형으로 LTV-DTI 규제를 연계하고 재건축 규제도 신규 도입 추진

□ 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려하는 한편 서민층의 내집마련을 위한 정책모기지를 차질없이 공급

③ 건전한 주택시장 질서 확립

□ 주택시장 불법행위를 근절하여 실수요자에 대한 보호를 강화하고, 건전한 시장질서 확립 유도

④ 향후 시장 과열 지속ㆍ확산시, 추가조치 강구

 

Ⅲ.주택시장의 안정적 관리방안은 다음과 같다.

 

1. 조정 대상지역 추가 선정

 

① 현 황

☐ 서울(25개구), 경기 6개시, 부산 5개구, 세종을 조정 대상지역으로선정하여 맞춤형 청약제도, 단기 투자수요 관리방안 등을 적용

*(맞춤형 청약제도) 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한

(단기 투자수요 관리) 중도금 대출보증요건 강화, 2순위 청약통장 사용, 1순위 청약일정 분리, 청약가점제 40% 비율 유지

② 조정 대상지역 추가

☐ 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구를 추가 (기존 37개 + 3개)

ㅇ 청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역과 유사한 수준으로 높으며, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역

③ 시행시기

☐ 경기 광명, 부산 기장(공공)의 전매제한기간 강화는 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용

ㅇ 1순위 제한, 재당첨 제한은 추가된 3개 지역 모두에 대해 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월말) 이후 실시되는 입주자모집 승인신청분부터 적용

 

2.조정 대상지역의 실효성 제고

 

(1) 서울 지역 전매제한기간 강화

◈ 강남 4개구 외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 현재 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화

⇒ 서울 전 지역의 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 적용

① 현 황

☐ 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 강남 4개구 외 21개구의 민간택지 전매제한기간을 차등해서 적용 중

* 공공택지는 서울 전 지역 모두 소유권이전등기시까지

ㅇ 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)는 소유권이전등기시까지, 강남 4개구를 제외한 21개구는 1년 6개월 적용

② 조 정

☐ 서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 강화

ㅇ 이에 따라, 서울 전 지역의 전매제한기간은 공공·민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 적용

③ 시행시기

☐ 주택법 시행령 개정(안) 입법예고(6.19) 이후, 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용

 

(2) LTV·DTI 규제를 맞춤형으로 조정

◈ 조정 대상지역(全업권)에 LTV․DTI 규제비율을 10%p씩 강화하고, 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제를 신규 적용

(조정대상지역은 민간택지, 공공택지 구분없이 적용)

◈ 서민․실수요자에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려

① 현 황

□ (LTV) 全지역 70%
□ (DTI) 수도권 全지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)

② 조 정

□ (LTV․DTI) 조정 대상지역에 대해 규제비율 강화(LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)

□ (집단대출) 조정 대상지역에 대해 LTV 강화 및 DTI 신규 적용

ㅇ (LTV) 이주비․중도금․잔금대출 모두 규제비율 강화(70→60%)
ㅇ (DTI) 잔금대출에 대해 DTI를 신규 적용(50%)

□ (서민․실수요자 보호) 규제비율 현행유지, 정책모기지 지속 공급

ㅇ서민․실수요자에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해서도 강화된 LTV․DTI 규제비율을 적용하지 않음(LTV 70%, DTI 60% 적용)

– 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 60%로 완화 적용

ㅇ 서민․실수요자 대상 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년중 차질없이 공급(’17년 공급계획 44조원)

③ 시행시기

□ 6.19일 행정지도 예고를 진행하여 7.3일부터 시행

ㅇ 일반 주담대는 시행일이후 취급되는 대출부터 강화된 규제 적용
ㅇ 집단대출은 시행일이후 입주자모집 공고분부터 적용

* 다만, 기 공고된 주택도 시행일이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제 적용

 

(3) 재건축조합원 주택 공급수 제한

☐ (현황) 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있음

☐ (조정) 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용

* 다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택 허용

☐ (추진계획) 도시 및 주거환경정비법 개정(안) 6월 발의, 하반기 시행

* 非과밀억제권역에서 투기과열지구로 지정된 곳에 대한 조합원 주택 공급 수 제한 내용(내용은 조정대상지역과 동일)도 포함하여 발의 (현재는 규정 없음)

 

(4) 탄력적 조정제도 마련

◈ 맞춤형 청약제도 등을 탄력적으로 신속히 적용할 수 있는 법·제도적 기반을 빠른 시일 내로 마련

☐ 맞춤형 청약제도 등이 적용되는 조정 대상지역을 주거정책심의 위원회를 통해 선정 또는 해제할 수 있도록, 주택법 개정을 신속히 추진 (3.31일 주택법 개정안 발의)

ㅇ 시장상황에 따라 국지적 과열이 발생한 지역·유형 등을 선별한 맞춤형 대응이 가능

* 주택시장에 과도한 위축이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정하여, 해당 지역에 청약․금융규제 등을 완화․적용하는 내용도 포함

ㅇ 또한, 시행령·시행규칙 등 개정절차(통상 2∼3개월)를 거치지 않고 신속하게 조정 대상지역을 선정하여 적시성 있는 대응 가능

 

3. 주택시장 질서 확립

① 관계기관 합동 불법 거래행위 현장점검

☐ 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검을 집 값 안정시까지 실시

ㅇ (내용) 견본주택(모델하우스) 주변 불법행위 점검 및 암행단속, 재건축 예정지역 인근 중개업소 지도·점검 실시

( 점검반이 신분을 공개하지 않고 불법거래 유도 내용 녹취 등)

ㅇ (점검내용) 임시중개시설, 분양권 불법전매, 실거래가 신고 위반, 청약통장 거래, 공인중개사법 위반행위 등 모든 불법행위

☐ 적발된 위법사항에 대해 예외없이 행정처분 및 형사고발 등 조치

② 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화

☐ `17.1월부터 실거래가 허위신고 자진신고자에 대한 과태료 감면제도를 운영 중이며, ’17.6.3일부터는 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금제도입·시행

(감면제도-조사전 최초 자진신고시 : 100% 면제 / 조사후 자료제공․협조시 : 50% 감면)

(포상금은 신고를 통해 부과되는 과태료의 20%로서 최대 1천만원 지급)

☐ 자진신고제, 신고포상금제의 적극적인 홍보를 통해 성실신고 유도

③ 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화

☐ 실거래가 신고내역, 아파트 청약시스템 등의 행정정보 분석을 실시하여 불법행위 적발, 시장질서 교란행위자에 대한 수사 실시

(시장질서 교란행위자는 다수의 주택 거래자 중 실거래가 신고위반 의심자, 과다 청약신청자, 위장전입 의심자 등)

ㅇ 특히, 과열이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 지역에 대해서는 모니터링 수준을 최고수준으로 격상하여 집 값 안정시까지 실시

 

4. 추가 대응수단

◈ 국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산시 투기과열지구 지정 적극 검토

◈ 지방 민간택지 전매제한기간 신규 설정 검토

① 투기과열지구 지정

☐ 주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석하여 과열 추세가 지속되거나 심화시 투기과열지구지정을 적극 검토

* (지정효과) 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등

* (지정방식) 주거정책심의위원회(위원장 : 국토부장관)를 거쳐 국토부장관이 지정 또는 시도주거정책심의위원회를 거쳐 시도지사가 지정(주택법 제63조)

② 부산 등 지방 민간택지에 대한 전매제한기간 신규 설정

☐ 부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지*에 전매제한기간 신규 설정을 적극 검토 (현재는 전매제한기간 규제 없음)

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