도시 및 주거환경정비법상 사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이, 상가임대차계약 갱신거절 사유에 해당하는지 여부가 문제된 사건[대법원 2020. 11. 26. 선고 중요판결]
2019다249831 손해배상(기) (다) 상고기각
[도시 및 주거환경정비법상 사업시행계획 인가·고시를 받은 사정이, 상가임대차계약 갱신거절 사유에 해당하는지 여부가 문제된 사건]
◇도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업이 시행되는 경우, 그 지역 내 상가임대차계약 종료 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 임대인의 계약갱신 거절사유가 인정되기 위한 요건◇
구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15891호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서 “다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여, 계약갱신 거절사유가 있으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는 것으로 정하고 있다. 한편 같은 법 제10조 제1항 제7호 다.목은 계약갱신 거절사유의 하나로, 임대인이 다른 법령에 따라 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 ‘목적 건물의 점유를 회복할 필요’가 있는 경우를 들고 있다.
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획 인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조). 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.
이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다. 이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
☞ 상가임차인인 원고가 상가임대인인 피고를 상대로, 임대차계약 종료 무렵 피고가 정당한 사유 없이 원고가 주선한 임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였다며 손해배상을 구한 사건에서, 피고는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 존재한다고 주장하였으나, 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다는 사정만으로는 이 사건 임대차가 종료될 무렵 피고에게 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여, 손해배상을 인정한 원심을 수긍한 사례
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