세차업자인 피고인이 ‘아파트 지하주차장 출입을 금지’하는 아파트 입주자대표회의의 결정 및 법원의 출입금지가처분 결정에 반하여 세차영업을 위하여 아파트 지하주차장에 들어가 건조물침입죄로 기소된 사건[대법원 2021. 1. 14. 선고 중요판결]
2017도21323 건조물침입 (마) 상고기각
[세차업자인 피고인이 ‘아파트 지하주차장 출입을 금지’하는 아파트 입주자대표회의의 결정 및 법원의 출입금지가처분 결정에 반하여 세차영업을 위하여 아파트 지하주차장에 들어가 건조물침입죄로 기소된 사건]
◇공동주택인 아파트의 ‘단지 안 주차장’에 대한 입주자등이 아닌 외부인의 출입에 관한 ‘출입을 승낙’한 일부 입주자등의 의사와 ‘출입을 금지’한 아파트 입주자대표회의의 의사가 상충(相衝)하는 경우 건조물침입죄가 성립하는지 여부◇
건조물침입죄는 건조물의 사실상 평온을 보호법익으로 하고 있으므로 건조물 관리자의 의사에 반하여 건조물에 침입함으로써 성립한다. 건조물의 거주자나 관리자와의 관계 등으로 평소 그 건조물에 출입이 허용된 사람이라 하더라도 건조물에 들어간 행위가 거주자나 관리자의 명시적 또는 추정적 의사에 반함에도 불구하고 감행된 것이라면 건조물침입죄가 성립한다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2012도976 판결 등 참조).
구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)은 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 공동주택에 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 하고(제43조 제1항, 제2항), 입주자는 이러한 요구를 받은 날로부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 하며(같은 조 제3항), 입주자대표회의의 구성․운영 및 의결사항에 대해서는 대통령령으로 정한다(같은 조 제8항 제2호)고 규정하고 있다.
구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법 시행령’이라 한다)은 구 주택법 제43조 제8항 제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 구 주택법 제44조 제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 ‘관리규약’이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 ‘동별 대표자’라 한다)로 구성하고(제50조 제1항), 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하며(제50조 제3항), 입주자대표회의는 관리규약 개정안의 제안, 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지, 공동주택의 관리방법의 제안, 단지 안의 전기․도로․상하수도․주차장․가스설비․냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준, 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정, 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 등에 관하여 그 구성원의 과반수의 찬성으로 의결한다(제51조 제1항)고 규정하는 한편, 구 주택법 제43조 제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다고 규정하고 있다(제52조 제1항).
또한 구 주택법은 시․도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자(이하 ‘입주자등’이라 한다)를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 하고, 입주자등은 위 관리규약의 준칙을 참고하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있다(제44조 제1항, 제2항).
구 주택법 시행령은 구 주택법 제44조 제1항에 따라 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 입주자등의 권리 및 의무, 입주자대표회의의 구성․운영과 그 구성원의 의무와 책임, 동별 대표자의 선거구․선출절차와 해임 사유․절차 등에 관한 사항, 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치, 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항 등이 포함되어야 하고(제57조 제1항), 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결할 때에 제안한 내용을 말한다)을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하여야 하며(제57조 제2항), 위와 같이 제정된 관리규약을 개정할 때에는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다(제57조 제3항, 제52조 제1항)고 규정하고 있다.
구 주택법 제44조 제1항 및 구 주택법 시행령 제57조 제1항에 따라 마련된 ‘서울특별시 공동주택 관리규약 준칙’(서울특별시 행정구역에 소재하는 공동주택에 적용, 2010. 9. 6. 개정된 이후의 것)은 입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 법․영․규칙(이하 ‘주택법령’이라 한다), 공동주택관리에 관계되는 법령, 이 규약, 영 제51조 제1항 제1호의2에 따라 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요하여 입주자대표회의에서 제정․개정한 제 규정(이하 ‘관계규정’이라 한다)을 준수하여야 하고(제7조 제1항), 입주자등은 공용부분을 관계규정에서 정하는 바에 따라 사용하는 권리를 가지며(제10조 제2호), 입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상 및 제반시설의 유지․관리를 위하여 관계규정의 준수 의무, 공동생활의 질서를 지킬 의무, 그 밖에 공동주택의 유지․관리를 위하여 지켜야할 의무 등을 지고(제13조 제1항), 관리주체는 입주자등이 이 규약을 위반하여 공동생활의 질서를 문란하게 한 자가 있는 때에는 조치를 할 수 있다(제76조 제1항)고 규정하고 있다.
한편 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하기 위하여 2015. 8. 11. 제정되어 2016. 8. 12. 시행된 공동주택관리법(법률 제13474호)과 2016. 8. 11. 제정되어 2016. 8. 12. 시행된 같은 법 시행령(대통령령 제27445호)에서도 앞서 본 구 주택법 및 구 주택법 시행령의 규정과 같은 취지의 규정을 두고 있다(공동주택관리법 제5조 제1항, 제11조, 제14조 제1항, 제3항, 제9항, 제10항, 제18조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제3조, 제14조 제1항, 제2항, 제19조 제1항, 제20조 제1항, 제2항, 제3항).
이러한 규정 내용 등에 비추어 보면, 입주자대표회의는 구 주택법 또는 공동주택관리법에 따라 구성되는 공동주택의 자치의결기구로서 공동주택의 입주자등을 대표하여 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정할 수 있고, 개별 입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 공동주택에서의 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입주자대표회의가 결정한 공동주택의 관리에 관한 사항을 따를 의무가 있다. 공동주택의 관리에 관한 사항에는 ‘단지 안의 주차장 유지 및 운영에 관한 사항’도 포함된다. 따라서 입주자대표회의가 입주자등이 아닌 자(이하 ‘외부인’이라 한다)의 단지 안 주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고 그 사실을 외부인에게 통보하였음에도 외부인이 입주자대표회의의 결정에 반하여 그 주차장에 들어갔다면, 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 않았다고 하더라도 그 주차장의 관리권자인 입주자대표회의의 의사에 반하여 들어간 것이므로 건조물침입죄가 성립한다.
설령 외부인이 일부 입주자등의 승낙을 받고 단지 안의 주차장에 들어갔다고 하더라도 개별 입주자등은 그 주차장에 대한 본질적인 권리가 침해되지 않는 한 입주자대표회의 단지 안의 주차장 관리에 관한 결정에 따를 의무가 있으므로 건조물침입죄의 성립에 영향이 없다. 외부인의 단지 안의 주차장 출입을 금지하는 입주자대표회의의 결정이 개별 입주자등의 본질적인 권리를 침해하는지 여부는 주차장의 유지 및 운영에 관한 관계규정의 내용, 주차장의 본래 사용용도와 목적, 입주자등 사이의 관계, 입주자등과 외부인 사이의 관계, 외부인의 출입 목적과 출입 방법 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
☞ 세차업자인 피고인이 ‘피고인의 이 사건 아파트 지하주차장 출입을 금지’하는 입주자대표회의의 결정과 법원의 출입금지가처분 결정에 반하여 일부 입주자등과 체결한 세차용역계약의 이행을 위하여 이 사건 아파트 지하주차장에 들어가 건조물침입죄로 기소된 사건에서, 이 사건 아파트 입주자대표회의가 입주자등이 아닌 피고인의 아파트 지하주차장에 대한 출입을 금지하는 결정을 하고, 법원으로부터 출입금지가처분 결정을 받아 그 사실이 피고인에게 통지되었음에도 피고인이 입주자대표회의의 결정에 반하여 그 주차장에 들어갔다면, 출입 당시 관리자로부터 구체적인 제지를 받지 않았더라도 그 주차장의 관리관자인 입주자대표회의의 의사에 반하여 들어간 것이므로 건조물침입죄가 성립하고, 설령 피고인이 일부 입주자등의 승낙을 받고 이 사건 아파트의 지하주차장에 들어갔더라도 개별 입주자등이 그 주차장에 대하여 가지는 본질적인 권리가 침해되었다고 볼 수 없으므로 건조물침입죄의 성립에 영향이 없다고 판단하여 상고기각한 사안임
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