구 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 일부개정되기 전의 것) 제43조 제4호 위반죄의 성립 여부가 문제된 사건[대법원 2021. 9. 30. 선고 중요판결]

2019도3595 부동산가격공시및감정평가에관한법률위반 (가) 상고기각
 
[구 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 일부개정되기 전의 것) 제43조 제4호 위반죄의 성립 여부가 문제된 사건]
 
◇1. 구 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산공시법’이라 한다) 제43조 제4호 위반죄의 적용대상이 되는 감정평가 중 제29조 제1항 제6호의 ‘타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가’가 금융기관·보험회사·신탁회사 및 이에 준하는 공신력 있는 기관의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가로 한정되는지 여부(소극), 2. 구 부동산공시법 제43조 제4호 위반죄에서의 ‘고의에 의한 잘못된 평가’의 의미◇
 
1. 구「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산공시법’이라 한다) 제37조 제1항은 “감정평가업자는 제29조 제1항 각 호의 업무를 행함에 있어 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다.”라고 정하고 있고, 제43조 제4호는 “제37조 제1항의 규정을 위반하여 고의로 잘못된 평가를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.”라고 정하고 있으며, 제46조는 법인 대표자 등의 위반행위에 대하여 법인을 처벌하는 양벌규정을 정하고 있다.
구 부동산공시법 제2조 제8호는 “감정평가업이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.”라고 정하고 있고, 제22조는 “감정평가사는 타인의 의뢰에 의하여 토지 등을 감정평가함을 그 직무로 한다.”라고 정하고 있으며, 제29조 제1항 각호는 감정평가업자가 행하는 업무에 대하여 구체적으로 열거하면서 그중 제6호로 ‘금융기관․보험회사․신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지 등의 감정평가’를 규정하고 있을 뿐 감정평가 의뢰인을 금융기관․보험회사․신탁회사와 이에 준하는 공신력을 가진 기관으로 한정하지 않고 있다.
구 부동산공시법은 토지 등의 적정가격 형성을 도모하고 국토의 효율적 이용과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 감정평가업무가 가지는 공공적 성질을 감안하여 일정한 자격을 갖춘 감정평가업자(제27조에 따라 신고한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인)만 감정평가업을 영위할 수 있도록 하고, 감정평가업자가 아닌 자가 감정평가업을 영위하는 경우를 형사처벌하고 있다(제43조 제2호). 또한 이 법률은 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준을 정하고(제31조), 감정평가업자에게 성실의무 등을 부과하면서 이를 위반하여 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하는 경우 징계 또는 형사처벌하고 있다(제42조의2, 제43조 제4호).
위와 같은 구 부동산공시법의 규정 내용과 체계, 입법목적을 종합하면, 구 부동산공시법 제37조 제1항의 성실의무 등이 적용되는 감정평가업자의 업무 중 제29조 제1항 제6호의 ‘금융기관․보험회사․신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가’에는 금융기관․보험회사․신탁회사와 이에 준하는 공신력 있는 기관의 의뢰에 의한 감정평가뿐만 아니라 널리 제3자의 의뢰에 의한 감정평가도 모두 포함된다고 보아야 한다.
 
2. 구 부동산공시법 제43조 제4호 위반죄는 같은 법 제31조에 따라 제정된 감정평가에 관한 규칙 등에서 정한 감정평가의 원칙과 기준에 어긋나거나 신의성실의 의무에 위배되는 방법으로 감정평가를 함으로써 그 결과가 공정성과 합리성을 갖추지 못한 모든 경우에 성립한다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2001도361 판결, 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003도1869 판결 등 참조).
 
☞ 감정평가사인 피고인들이 한남더힐 아파트 분양전환대책위원회 위원장 A로부터 위 아파트의 분양전환가격 산정을 위한 감정평가를 의뢰받아 감정평가를 진행하면서 위 아파트의 공시가격, 임대보증금 가격, 거래사례 선정과 그에 따른 품등비교 등에 의하여 정상적으로 감정평가를 실시할 경우 A가 요구하는 감정평가금액이 산정될 수 없음에도 A로부터 최대한 낮은 금액으로 감정평가금액을 산정해달라는 부정한 청탁을 받은 사안으로, 피고인들이 위와 같은 부정한 청탁을 받고 신의성실 의무에 위배되는 방법으로 감정평가를 함으로써 그 결과가 공정성과 합리성을 갖추지 못하였기 때문에 구 부동산공시법 제43조 제4호 위반죄가 성립한다고 판단한 사례임