임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하는 사건[대법원 2021. 11. 11. 선고 중요판결]

2021다251929 임대차보증금 (아) 파기환송
 
[임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하는 사건]
 
◇임차인인 원고가 주위적 피고에서 예비적 피고로 임대인의 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기하여 예비적 피고로의 임대인 지위 승계가 차단되었는지 여부(소극)◇
 
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
 
☞ 원고는 주위적 피고와 임대차계약을 체결한 임차인이고, 예비적 피고는 임대차목적물에 관한 임의경매절차에서 이를 낙찰받아 소유권을 취득한 사람으로, 원고가 주위적 피고와 예비적 피고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구하는 사안
 
☞ 원심은 원고가 부동산의 소유권 이전 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 임대인인 주위적 피고로부터 양수인인 예비적 피고에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기함으로써 피고들 사이의 임대차관계 승계의 구속력으로부터 벗어났다고 보아, 주위적 피고가 원고에 대한 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 판단함
 
☞ 이에 대하여 대법원은, 예비적 피고가 낙찰받기 전 원고가 주위적 피고에게 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 한 것만으로는 예비적 피고로의 임대인 지위 승계를 원하지 않았다고 볼 수 없는 점, 원고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 것은 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것으로 볼 수 있는 점, 원고가 예비적 피고를 상대로 주택임차권등기명령을 신청한 점에 비추어 원고가 임대인 지위 승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 볼 수 없다고 판단하여, 원심판결을 파기환송함