가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서 후문에 따른 법률효과[대법원 2021. 10. 28. 선고 중요판결]

2016다248325 배당이의 (카) 파기환송
 
[가등기담보 등에 관한 법률 제11조 단서 후문에 따른 법률효과]
 
◇1. 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조 단서 후문에 따라 채무자 등의 말소청구권이 소멸하는 경우 청산절차를 거치지 않아 무효였던 채권자 명의의 본등기가 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효해지는지 여부(적극), 2. 이 경우 담보목적부동산에 관한 채권자의 가등기담보권은 소멸하고, 위 채권자 명의의 본등기에 기초하여 마쳐진 다른 등기 역시 소급하여 유효해지는지 여부(적극)◇
 
「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 ‘가등기담보법’이라고 한다) 제3조, 제4조의 청산절차를 위반하여 이루어진 담보가등기에 기한 본등기가 무효라고 하더라도 선의의 제3자가 그 본등기에 터 잡아 소유권이전등기를 마치는 등으로 담보목적부동산의 소유권을 취득하면, 채무자 등은 더 이상 가등기담보법 제11조 본문에 따라 채권자를 상대로 그 본등기의 말소를 청구할 수 없게 된다. 이 경우 그 반사적 효과로서 무효인 채권자 명의의 본등기는 그 등기를 마친 시점으로 소급하여 확정적으로 유효하게 되고, 이에 따라 담보목적부동산에 관한 채권자의 가등기담보권은 소멸하며, 청산절차를 거치지 않아 무효였던 채권자의 위 본등기에 터 잡아 이루어진 등기 역시 소급하여 유효하게 된다고 보아야 한다. 다만 이 경우에도 채무자 등과 채권자 사이의 청산금 지급을 둘러싼 채권․채무 관계까지 모두 소멸하는 것은 아니고, 채무자 등은 채권자에게 청산금의 지급을 청구할 수 있다.
이러한 법리는 경매의 법적 성질이 사법상 매매인 점에 비추어 보면 무효인 본등기가 마쳐진 담보목적부동산에 관하여 진행된 경매절차에서 경락인이 본등기가 무효인 사실을 알지 못한 채 담보목적부동산을 매수한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
 
☞ 가등기담보법 제11조 단서 후문에 따라 채무자 등의 말소청구권이 소멸하는 경우 청산절차를 거치지 않아 당초 무효였던 채권자 명의의 본등기 및 그에 기초한 피고 명의의 이 사건 근저당권등기는 모두 그 등기 경료시점으로 소급하여 확정적으로 유효해지지만, 담보가등기권자가 위와 같이 담보물에 대한 소유권을 취득함에 따라 채권자의 가등기담보권은 소멸하고 그에 따라 그 피담보채권 역시 소멸하며, 위 담보가등기의 피담보채권을 동시에 피담보채권으로 하는 이 사건 근저당권 역시 소멸한다는 이유로, 채권자가 청산절차를 거치지 않는 이상 담보가등기에 기한 본등기는 무효이고 그 본등기에 기초한 이 사건 근저당권도 무효라는 전제에서, 위 담보가등기는 여전히 유효하고 피고는 위 담보가등기의 가등기권자로서 원고에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 원심을 파기한 사례